Fassadenreinigung umlagefähig? Mieter, Steuer und WEG

Ist Fassadenreinigung umlagefähig? Was die Betriebskostenverordnung sagt

Betriebskosten darf ein Vermieter nur umlegen, wenn der Mietvertrag das vereinbart und die Kosten in der Betriebskostenverordnung (BetrKV) stehen. So regelt es § 556 BGB. § 1 BetrKV setzt zwei Bedingungen: Die Kosten müssen laufend entstehen, und sie dürfen keine Instandhaltung oder Instandsetzung sein.

Die Gebäudereinigung steht in § 2 Nr. 9 BetrKV. Dort zählt die Verordnung die Säuberung der gemeinsam genutzten Gebäudeteile auf: Zugänge, Flure, Treppen, Keller, Bodenräume, Waschküchen und den Fahrkorb des Aufzugs. Die Fassade fehlt in dieser Liste. Die Kommentarliteratur ordnet die Fassadenreinigung deshalb überwiegend nicht der Gebäudereinigung zu.

Dazu kommt die Abgrenzung zur Instandhaltung. Eine Fassadenreinigung findet meist alle paar Jahre aus konkretem Anlass statt, etwa wegen Algenbefall. Sie erhält die Bausubstanz und das Erscheinungsbild. Das spricht für Instandhaltung, und die bezahlt der Vermieter aus der Miete.

Die enge Ausnahme: sonstige Betriebskosten nach Nr. 17

Eine regelmäßige Fassadenreinigung kann im Einzelfall als sonstige Betriebskosten nach § 2 Nr. 17 BetrKV umlagefähig sein, wenn der Mietvertrag sie ausdrücklich nennt. Den Maßstab setzt der Bundesgerichtshof mit einem Urteil zur Dachrinnenreinigung (BGH, 7. April 2004, VIII ZR 167/03).

Der BGH stellte zwei Bedingungen auf. Erstens muss die Reinigung in regelmäßigen Abständen nötig sein, etwa wegen hohen Baumbestands. Eine einmalige Maßnahme aus bestimmtem Anlass ist Instandhaltung. Zweitens müssen sonstige Betriebskosten im Mietvertrag einzeln benannt sein. Ein pauschaler Verweis auf die Betriebskostenverordnung genügt nicht.

Kosten, die nur alle paar Jahre anfallen, schließen eine Umlage nicht von vornherein aus. In einem Urteil zur Öltankreinigung entschied der BGH, dass Betriebskosten in größeren Abständen im Abrechnungsjahr ihrer Entstehung umgelegt werden können (BGH, 11. November 2009, VIII ZR 221/08). Ob Gerichte eine Fassadenreinigung so einordnen, ist offen. Bei Graffiti urteilen Gerichte uneinheitlich. Das AG Berlin-Neukölln ließ die Umlage regelmäßiger Graffitibeseitigung zu (1. März 2017, 6 C 54/16), allerdings vor allem, weil die Mieter diese Position seit Jahren widerspruchslos gezahlt hatten. Andere Gerichte stuften die Beseitigung als Instandhaltung ein. Eine allgemeine Regel folgt aus diesen Urteilen nicht.

VERTIEFEN:Graffitientfernung

Wer zahlt die Fassadenreinigung? Die Übersicht

Wer die Fassadenreinigung bezahlt, hängt von der Rolle ab: Vermieter, Mieter, Selbstnutzer oder Eigentümergemeinschaft. Die Tabelle fasst die Regel zusammen. Abweichungen ergeben sich aus dem konkreten Mietvertrag oder der Gemeinschaftsordnung.

Fassadenreinigung steuerlich absetzbar: § 35a EStG

Selbstnutzer können die Fassadenreinigung als Handwerkerleistung nach § 35a Abs. 3 EStG geltend machen: 20 % der Arbeitskosten, höchstens 1.200 € Steuerermäßigung im Jahr. Die Ermäßigung mindert die Steuer direkt, nicht das Einkommen. Bei 1.500 € Arbeitskosten sparen Sie 300 €.

Das Anwendungsschreiben des Bundesfinanzministeriums führt in Anlage 1 „Arbeiten an der Fassade“ als begünstigte Handwerkerleistung auf, ebenso die Dachrinnenreinigung und die Graffitibeseitigung. Die Fassadenreinigung nennt die Liste nicht wörtlich. Wir halten die Einordnung als Arbeit an der Fassade für naheliegend. Im Zweifel klären Sie das mit Ihrer Steuerberatung.

Drei Bedingungen gelten immer. Die Rechnung muss Arbeits- und Materialkosten getrennt ausweisen, denn nur die Arbeit zählt. Sie müssen überweisen, Barzahlung ist ausgeschlossen. Und der Höchstbetrag gilt für alle Handwerkerleistungen des Jahres zusammen. Vermieter können § 35a nicht nutzen: Was Werbungskosten sind, scheidet aus.

Mieter profitieren nur, wenn die Kosten wirksam über die Nebenkostenabrechnung umgelegt wurden. Wohnungseigentümer, die selbst nutzen, setzen ihren Anteil laut Hausgeldabrechnung oder Bescheinigung der Verwaltung an.

VERTIEFEN:Fassadenreinigung Kosten

Vermieter: Fassadenreinigung als Werbungskosten

Vermieter setzen die Fassadenreinigung als Erhaltungsaufwand bei den Einkünften aus Vermietung und Verpachtung an. Der Aufwand mindert die Einkünfte im Jahr der Zahlung. Größeren Erhaltungsaufwand an Wohngebäuden dürfen Vermieter nach § 82b EStDV gleichmäßig auf zwei bis fünf Jahre verteilen.

Eine Falle lauert nach dem Kauf. Übersteigen Instandsetzungs- und Modernisierungskosten in den ersten drei Jahren nach Anschaffung 15 % der Gebäudeanschaffungskosten ohne Umsatzsteuer, gelten sie als anschaffungsnahe Herstellungskosten (§ 6 Abs. 1 Nr. 1a EStG). Dann wirken sie nur über die Abschreibung. Eine Reinigung allein erreicht diese Grenze selten, im Paket mit Anstrich und Sanierung aber schnell.

WEG: Fassadenreinigung per Beschluss

In einer Eigentümergemeinschaft beschließt die Versammlung über die Fassadenreinigung, denn die Fassade zählt in der Regel zum gemeinschaftlichen Eigentum. Die ordnungsmäßige Erhaltung des gemeinschaftlichen Eigentums gehört nach § 19 Abs. 2 Nr. 2 WEG zur ordnungsmäßigen Verwaltung. Für den Beschluss genügt die Mehrheit der abgegebenen Stimmen (§ 25 Abs. 1 WEG).

Die Kosten trägt jeder Eigentümer nach seinem Miteigentumsanteil (§ 16 Abs. 2 Satz 1 WEG). Die Gemeinschaft kann per Beschluss eine andere Verteilung für einzelne Kosten festlegen. Bezahlt wird aus der Erhaltungsrücklage, die § 19 Abs. 2 Nr. 4 WEG vorsieht, oder über eine Sonderumlage.

Für die Versammlung braucht die Verwaltung eine belastbare Entscheidungsgrundlage. Bewährt hat sich: Fläche aufmessen lassen, zwei bis drei Angebote mit Quadratmeterpreis, Verfahren und Zusatzkosten einholen, Schutzschicht als Option ausweisen. Ab 500 m² kalkulieren Betriebe Staffelpreise von etwa 7 bis 11 € pro m².

VERTIEFEN:Fassadenreinigung beauftragen Anbieter für Fassadenreinigung prüfen